Vendre un bien loué : tout savoir

Il peut arriver qu’un propriétaire souhaite vendre son appartement alors que celui-ci est loué. Il est tout à fait possible de céder un logement alors que celui-ci est occupé. Cependant, si le propriétaire décide de donner congé à son locataire ou de vendre le bien occupé, les règles ne sont pas les mêmes. Voici ce qu’il faut savoir :

Est-il possible de vendre un bien loué ?

Rien n’interdit à un propriétaire de vendre un bien loué. En effet, un bien mis en location peut être cédé dès lors que le propriétaire le décide. Il est toutefois soumis à certaines conditions selon que le logement est vendu occupé ou vide.

Dans le cadre d’une vente d’un bien occupé, celle-ci est relativement facile. Peu importe la durée du bail, le propriétaire ne congédie pas son locataire et n’a donc pas d’obligation particulière à son égard.
Bien que cela ne soit pas obligatoire, il est d’usage d’avertir le locataire de la vente du logement occupé en cours de bail et du changement de propriétaire.
Cependant, pour faciliter les visites, il est préférable de prévenir le locataire par écrit ou oralement. Et ce, afin de convenir des disponibilités de chacun. Le propriétaire bailleur doit planifier les visites des futurs acheteurs en accord avec le locataire. En effet, afin de respecter la vie privée du locataire, le propriétaire doit respecter son droit de visite. Celles-ci peuvent donc s’organiser tous les jours, sauf les dimanches et jours fériés. Par ailleurs, elles ne peuvent pas dépasser une durée de deux heures par jour.

Comment fonctionne la vente d’un bien loué ?

Selon le projet immobilier du propriétaire, le prix qu’il souhaite obtenir et la durée du bail restante, la vente du bien sera conclue tout en étant occupé ou vide. 

Dans le cas d’un bien occupé : si le propriétaire ne peut pas attendre la fin pour vendre, il peut procéder à la vente du bien occupé en cours de bail sans formalités particulières. En revanche, une décote peut s’appliquer sur le prix de vente, ce qui peut diminuer une éventuelle plus-value immobilière. 

Dans le cas où le propriétaire ne souhaite pas être pénalisé financièrement par la vente d’un bien en location, il peut s’organiser pour vendre le bien vide en donnant congé à son locataire. Cette démarche s’effectue sous certaines conditions. 

En effet, le propriétaire doit adresser un courrier recommandé ou une notification par le biais d’un huissier, afin de demander au locataire de libérer les lieux. Le propriétaire doit respecter un délai minimum de 6 mois avant l’échéance du bail pour un bien en location vide et 3 mois en cas de location meublée. La location prend alors fin au terme du bail. 

S’il s’agit d’une location vide, le propriétaire se doit de faire une offre de vente au locataire. 

Effectivement, lors de la mise en vente d’un bien occupé, le locataire bénéficie du droit de préemption. Ce droit lui permet d’être prioritaire pour l’achat du bien. Il dispose alors de deux mois pour donner sa réponse au propriétaire vendeur.

Quelle décote pour la vente d’un bien loué ?

Le calcul de la décote d’un logement occupé dépend de trois facteurs : le montant du loyer, le temps restant du bail en cours (plus la durée est longue, plus la décote est importante), ainsi que l’âge du locataire.
En effet, si le locataire a de plus de 65 ans et qu’il a de faibles revenus, il est protégé. 

Le type de location a également un impact sur cette décote :

• Les appartements de petite surface comme les studios subissent un faible taux de décote ;
• Les logements soumis à la loi de 1948 sont ceux qui voient leur prix le plus faible. En effet, la décote varie de 10 à 30 %.